Das Neuordnungskonzept von 2005 – Überblick
Das Neuordnungskonzept vom 19. April 2005 ist ein planungsrechtlicher Beschluss der Stadt Dachau, der für die Kleingartenanlage östlich der Kufsteiner Straße verbindliche Vorgaben zur Genehmigung baulicher Anlagen festlegt. Grundlage des Konzepts sind genehmigungspflichtige Befreiungen vom Bebauungsplan 19/75.
Das Neuordnungskonzept definiert, welche baulichen Anlagen pro Parzelle zulässig sind und legt hierfür detaillierte Maß- und Gestaltungsanforderungen fest. Dazu zählen unter anderem Regelungen zur Größe und Ausführung von Gebäuden, Nebengebäuden, Freisitzen, Carports und Gewächshäusern sowie technische Vorgaben zu Erschließung, Brandschutz und Bauausführung.
Ziel des Konzepts war es, bestehende bauliche Anlagen nachträglich einzuordnen und künftige Bauanträge nach einheitlichen Kriterien zu prüfen.
Trotz seiner weitreichenden Wirkung hat das Neuordnungskonzept keine neue planerische Einordnung des Gebiets vorgenommen. Das Gebiet blieb formell als Kleingartenanlage eingeordnet, obwohl sich die baulichen Möglichkeiten und die tatsächliche Nutzung deutlich weiterentwickelten.
Was die Stadt hätte tun müssen - und warum der Konflikt heute besteht
Für das Gebiet Am Pichler Weiher gab es mehrere rechtlich zulässige Möglichkeiten, die Entwicklung geordnet zu steuern.
Mögliche Wege wären gewesen:
Die Stadt hätte das Areal beispielsweise als
- Wochenendhausgebiet,
- Sondergebiet mit eingeschränkter Nutzung,
- oder eine andere klar definierte Siedlungsform
ausweisen können.
Ein solcher Schritt hätte zwingend bedeutet:
- Neuaufstellung bzw. Änderung des Flächennutzungsplans, einschließlich Einhaltung rechtlicher Erfordernisse
- öffentliche Beteiligung der Dachauer Bürgerschaft
- transparente Abwägung zwischen Freizeitnutzung, Bebauung und Infrastruktur.
Was stattdessen geschehen ist
Statt diesen offenen und transparenten Weg zu gehen, wurde mit dem Neuordnungskonzept 2005 ein anderer Ansatz gewählt:
- Das Gebiet war bereits vollständig erschlossen
- größere Bestandsbauten wurden nachträglich legalisiert
- bislang unbebaute Grundstücke wurden baulich nutzbar gemacht
- neue größere Gebäude wurden genehmigt,
- die faktisch wie Wohnhäuser ausgelegt waren
Gleichzeitig blieb das Gebiet formell als Kleingartenanlage eingeordnet – obwohl die genehmigte Bebauung und Nutzung diesem Status zunehmend widersprach. Damit entstand ein Widerspruch zwischen offizieller Planung und realer Entwicklung.
Warum dadurch falsche Erwartungen entstanden sind
Für Käufer ergab sich ein widersprüchliches Bild:
- Auf dem Papier: Kleingartenanlage
- In der Realität: Erschlossenes Gebiet mit dauerhafter Bebauung, Infrastruktur und faktischer Wohnnutzung
Diese Diskrepanz ließ bei vielen Erwerbern nicht unvernünftig, sondern nachvollziehbar die Erwartung entstehen, dass sich das Gebiet mittelfristig zu einer regulären Siedlungsform entwickeln müsse –
weil es baulich und funktional nichts anderes mehr sein konnte.
Diese Erwartung wurde nicht von den Käufern erzeugt, sondern durch die Art und Weise, wie die Entwicklung genehmigt und umgesetzt wurde.
Fehlende Bürgerbeteiligung
Besonders kritisch ist dabei:
Die Dachauer Bürgerschaft wurde nie offiziell in die Änderung des Areals einbezogen. Es gab:
- keine öffentliche Diskussion,
- keine transparente Abwägung,
- keine formale Entscheidung über die langfristige Nutzung des Areals.
Damit wurde nicht nur den heutigen Eigentümern, sondern auch allen anderen Dachauer Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit genommen, sich zu dieser Entwicklung zu äußern.
Wirtschaftlicher Hintergrund - ein Einordnungsversuch
Im Zusammenhang mit dem Neuordnungskonzept 2005 wird häufig auch der wirtschaftliche Kontext des Areals genannt. Dieser lässt sich heute nur noch rekonstruieren, nicht abschließend bewerten. Bekannt ist, dass das Gebiet zuvor von der damaligen Freizeit GmbH entwickelt worden war und dass diese Gesellschaft in wirtschaftliche Schwierigkeiten geriet. In der Folge mussten die Grundstücke verwertet werden. Aus heutiger Sicht lässt sich festhalten, dass die Flächen trotz bereits erfolgter Erschließung zunächst nur eingeschränkt vermarktbar waren. Erst mit dem Neuordnungskonzept 2005 wurden bauliche Möglichkeiten deutlich erweitert, bestehende größere Gebäude nachträglich legalisiert und neue Bebauungen ermöglicht.
Diese Änderungen führten dazu, dass das Areal für Käufer deutlich attraktiver wurde und die Grundstücke in relativ kurzer Zeit veräußert werden konnten.
Diese wirtschaftliche Lösung war nachvollziehbar – sie wurde jedoch nicht durch eine vollständige planungsrechtliche Klärung begleitet.
Der Kern des heutigen Konflikts
Der heutige Konflikt ist deshalb kein Versuch, sich nachträglich Vorteile zu verschaffen,
sondern die Folge eines unaufgelösten planerischen Widerspruchs, der 2005 entstanden ist. Die jetzige Auseinandersetzung dient dazu,
- diesen Widerspruch rechtsstaatlich zu klären,
- Transparenz herzustellen,
- und eine Lösung zu finden, die sowohl den Bewohnern als auch der Stadtgesellschaft gerecht wird