Hintergründe zum Flächennutzungsplan
Was ist der Flächennutzungsplan (FNP) - und warum betrifft er uns direkt?
Der Flächennutzungsplan (FNP) ist kein unverbindliches Wunschbild, sondern das zentrale Planungsinstrument einer Kommune. Er legt fest, wie sich ein Stadtgebiet künftig entwickeln soll - wo gewohnt, gearbeitet, gebaut oder wo Grünflächen erhalten werden sollen.
Auch wenn der FNP nicht unmittelbar Baurecht schafft, ist er die maßgebliche Grundlage für:
- spätere Bebauungspläne
- Verwaltungshandeln
- Genehmigungen
- Nutzungsuntersagungen
- und langfristige städtebauliche Entscheidungen
Was im FNP festgeschrieben wird, prägt die rechtliche und faktische Zukunft eines Gebiets über Jahrzehnte.
Die rechtlichen Anforderungen an einen Flächennutzungsplan
Das Baugesetzbuch stellt klare Anforderungen an die Aufstellung eines FNP
Nach § 1 Abs. 5 und 6 BauGB muss die Planung
- die tatsächliche Nutzung,
- die bestehende städtebauliche Entwicklung
- und die Belange der betroffenen Menschen
berücksichtigen.
Ein FNP darf keine Fiktion zeichnen, sondern muss die Realität abbilden, die durch jahrzehntelanges Verwaltungshandeln entstanden ist. Planung dient der geordneten Entwicklung, nicht der nachträglichen Korrektur eigener Fehler durch planerisches Wegdefinieren bestehender Realität.
Die tatsächliche Situation in unserem Areal
Die geplante Darstellung unseres Areals als "Grünfläche mit Kleingartenanlage" steht im klaren Widerspruch zur Realität (am Beispiel "Am Pichler Weiher"):
Faktisch handelt es sich um:
- ein seit Jahrzehnten entwickeltes Gebiet,
- mit hunderten Grundstücken,
- genehmigten, zum Wohnen geeigneten Häusern,
- genehmigten Nebengebäuden, Carports, Freisitzen,
- vollständiger städtischer Infrastruktur (Wasser, Abwasser, Strom, Internet)
- und dauerhaftem Wohnen
Diese Entwicklung ist nicht illegal entstanden, sondern:
- auf Grundlage erteilter Baugenehmigungen,
- durch Jahrzehntelange Kenntnis und Duldung der Stadt,
- und durch ein Neuordnungskonzept, das Wohnhäuser ermöglicht hat, die mit dem Bundeskleingartengesetz nicht vereinbar sind.
Die Stadt hat diesen Gebietscharakter selbst aktiv mitgestaltet und gefördert.
Im städtischen Kleingartenkonzept stellt die Stadt Dachau selbst fest, dass im Bereich "Am Pichler Weiher" überwiegend dauerhaft gewohnt wird. Umso unverständlicher und widersprüchlicher ist es, dass das Areal im neuen FNP weiterhin als Grün- bzw. Kleingartenfläche ausgewiesen wird - obwohl nach den Vorgaben des Baugesetzbuches die realen Nutzungsstrukturen und tatsächlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen sind.
Warum die Kleingarten-Ausweisung rechtlich problematisch ist
Die Ausweisung unseres Areals als Kleingartenanlage ist nicht nur realitätsfremd, sondern rechtlich widersprüchlich.
Kleingärten nach dem Bundeskleingartengesetz sind:
- nicht dauerhaft bewohnbar,
- verpachtet, nicht verkauft,
- mit Lauben stark begrenzter Größe
Unser Gebiet weist hingegen:
- veräußerte Grundstücke
- genehmigte Gebäude bis über 100m² überbauter Fläche
- und dauerhafte Wohnnutzung auf.
Eine solche Diskrepanz kann nicht durch planerische Etiketten überdeckt werden. Ein FNP darf nicht bewusst eine Nutzung darstellen, die seit Jahrzehnten nicht mehr existiert.
Verantwortung der Stadt Dachau
Die heutige Situation ist nicht zufällig entstanden. Über Jahrzehnte hinweg hat die Stadt:
- Häuser genehmigt, die zur Wohnnutzung geeignet sind,
- Infrastruktur bereitgestellt,
- Investitionen ermöglicht,
- und eine Entwicklung zugelassen, die faktische Wohnnutzung geschaffen hat
Es widerspricht rechtsstaatlichen Grundsätzen, wenn eine Verwaltung durch Genehmigungen Fakten schafft und diese Realität später planerisch negiert, um sich eigener Verantwortung oder Folgewirkungen zu entziehen.
Planung muss ehrlich sein - auch gegenüber den eigenen Entscheidungen der Vergangenheit.
Welche Risiken entstehen durch den aktuellen FNP?
Eine falsche Darstellung im FNP ist kein harmloser Planungsfehler. Sie kann zur Grundlage werden für:
- weitere Wohnnutzungsuntersagungen
- zunehmenden Druck auf einzelne Eigentümer
- Veränderungssperren
- Einschränkungen bestehender Nutzung
- und langfristig eine schrittweise Rückentwicklung des Gebiets.
Der bisher geduldete Zustand ist keine rechtliche Absicherung. Ein Plan ist immer auch ein Signal für zukünftiges Verwaltungshandeln.
Widersprüche gegen den FNP
Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung zum neuen FNP haben sich betroffene Eigentümerinnen und Eigentümer geschlossen eingebracht.
Über 100 Widersprüche und Stellungnahmen wurden eingereicht - ein deutliches Zeichen dafür, dass die geplante Darstellung unseres Areals nicht nur einzelne betrifft, sondern eine breite Gemeinschaft.
In diesen Stellungnahmen wurde insbesondere darauf hingewiesen, dass:
- die Darstellung als Grün-/Kleingartenfläche die tatsächliche Nutzung verkennt
- die gewachsenen Struktur des Areals unberücksichtigt bleibt
- und erhebliche Risiken für die Zukunft der Eigentümer entstehen
Die Widerspruchsfrist endete am 10.09.2025
Den Aufruf der Bürgerinitiative zum Widerspruch (Flyer) sowie das Widerspruchsformular findet ihr unter folgendem Link.
Die Antwort der Stadt Dachau
Der Oberbürgermeister der Stadt Dachau, Florian Hartmann, hat auf diese Eingaben und ein Schreiben der Bürgerinitiative reagiert.
In seiner Antwort stellt er klar, dass:
- der FNP ein vorbereitender Bauleitplan sei,
- der keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber einzelnen Grundstücken entfalte,
- die eingegangenen Stellungnahmen jedoch im weiteren Verfahren geprüft und abgewogen würden,
- und eine formelle Offenlage erst nach Abschluss dieser Abwägung erfolgen solle (avisiert für Herbst 2026).
Gleichzeitig wurde bestätigt, dass die Einwände zur Darstellung unseres Areals zur Kenntnis genommen wurden und Teil des weiteren Planungsverfahrens sind.
Zur Transparenz stellen wir unser Schreiben an den OB Hartmann online zur Verfügung. Die Antwort des Oberbürgermeisters wird aus datenschutz- und persönlichkeitsrechtlichen Gründen nicht veröffentlicht.
Unsere Einordnung
Die Antwort macht zweierlei deutlich:
Einerseits ist anerkannt, dass die Vielzahl der Stellungnahmen relevant ist und formell berücksichtigt werden muss.
Andererseits bleibt offen, wie die tatsächliche Situation des Areals in der weiteren Planung konkret abgebildet wird.
Gerade deshalb war und ist es notwendig, die Thematik nicht als bloßen Einwand im Verfahren zu belassen, sondern sie inhaltlich fundiert, rechtlich begleitet und dauerhaft sichtbar zu machen.
Deshalb verlassen wir uns nicht allein auf eine mögliche Korrektur des Flächennutzungsplans. Parallel verfolgen wir ein gerichtliches Musterverfahren, um die Situation unseres Areals rechtlich verbindlich klären zu lassen.