Historische Entwicklung | Wohnrecht statt Willkür

Wohnrecht statt Willkür

Die historische Entwicklung des Areals

Von der Kleingartenfläche zur faktischen Wohnsiedlung

Warum die historische Entwicklung entscheidend ist

Die heutige Situation unseres Areals wird besonders deutlich am Abschnitt "Am Pichler Weiher". Sie ist nicht zufällig entstanden, sondern ist das Ergebnis konkreter planerischer, genehmigungsrechtlicher und vermarktungsbezogener Entscheidungen, die über Jahrzehnte hinweg von der Stadt Dachau selbst getroffen oder ausdrücklich ermöglicht wurden.

Wer heute über die rechtliche Einordnung des Areals entscheidet, kann diese Entwicklung nicht ausblenden. Planung ist kein Neuanfang auf leerem Blatt - sie muss sich an der gewachsenen Realität und der eignen Verwaltungsgeschichte messen lassen.

Ursprüngliche Grundlage: Bebauungsplan Nr. 19/75

Der Bebauungsplan Nr. 19/75 entstand in den 1970er Jahren und ordnete das Gebiet einer kleingartenähnlichen Nutzung zu. Zu diesem Zeitpunkt war das Gebiet "Am Pichler Weiher" weder baulich entwickelt noch infrastrukturell erschlossen.

Einige Jahre später trat das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) in Kraft (1983) und definierte klar auf Bundesebene, was eine Kleingartenanlage ist:

Lauben mit stark begrenzter Größe
keine dauerhafte Wohnnutzung
verpachtete Parzellen
kleingärtnerische Nutzung als Hauptzweck

Diese Maßstäbe galten also lange vor der späteren Entwicklung des Areals.

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Der zentrale Wendepunkt: Das Neuordnungskonzept

Mit dem "Neuordnungskonzept" aus dem Jahre 2005 vollzog die Stadt Dachau einen grundlegenden Kurswechsel.

Das Konzept ermöglichte erstmals:

die Errichtung freistehender Gebäude in massiver Bauweise
deutlich größere Grundflächen und Baukörper
beheizbare, winterfeste Gebäude
Sanitäranlagen, Küchenanschlüsse und vollwertige Haustechnik
die Einbindung in die städtische Infrastruktur (Wasser, Abwasser, Strom)

Diese Gebäude waren:

nicht mehr mit Lauben vergleichbar
nicht mehr kleingärtnerisch nutzbar
faktisch zum dauerhaften Wohnen geeignet

Damit entstand ein klarer Widerspruch zum Bundeskleingartengesetz, das zu diesem Zeitpunkt bereits seit über 20 Jahren galt. Das Neuordnungskonzept schuf Baurecht auf einer größtenteils unbebauten Fläche, die mit einer Kleingartenanlage im rechtlichen Sinne nicht mehr vereinbar waren.

Entscheidend ist: diese Entwicklung wurde nicht von Eigentümern erzwungen, sondern durch die Stadt Dachau selbst eröffnet.

mehr zum Neuordnungskonzept

Vermarktung durch die Volksbank: Wohnen als Leitbild

Besonders deutlich wird die Entwicklung bei der anschließenden Vermarktung der unbebauten Grundstücke durch die Volksbank Raiffeisenbank Dachau.

Die Grundstücke im Areal "Am Pichler Weiher" wurden durch die Bank ausdrücklich aus hochwertiges, sofort nutzbares Objekt darstellt. In Werbeunterlagen der Bank ist unter andrem die Formulierung zu finden:

"Sie können kurzfristig einziehen..."

"Haus- und Grundbesitz mit Brief und Siegel..."

"Die Häuser sind ganzjährig nutzbar."

"Die Grundstücke sind voll erschlossen (...) Verzichten Sie auf nichts, auch nicht auf Ihre gewohnte Lebensqualität."

Solche Aussagen sind unmissverständlich. Sie adressieren dauerhafter Wohnen, nicht Kleingarten-Nutzung.

Zur besseren Vermarktung lies die Volksbank Raiffeisenbank zusätzlich:

Musterhäuser errichtet,
voll ausgestattet,
mit Wohn-, Schlaf-, Koch- und Sanitärbereichen

Diese Musterhäuser prägten das Erscheinungsbild des Areals und setzten für Käufer eine klare Erwartungshaltung: Hier entsteht Wohnraum.

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Baugenehmigungen mit Wohnhauscharakter

In der Folge erteilte die Stadt Dachau zahlreiche Baugenehmigungen für Gebäude, die:

in Größe und Ausstattung weit über kleingartenrechtliche Grenzen hinausgingen,
baulich und funktional auf Daueraufenthalt ausgelegt waren,
den Charakter klassischer Einfamilienhäuser hatten.

Zwar wurde die Wohnnutzung in einzelnen Genehmigungen formal nicht ausdrücklich benannt oder bestimmte Eintragungen (z.B. Küche, Bad) handschriftlich ohne weiteren Kommentar gestrichen. Gleichzeitig aber:

wurden die Gebäude genehmigt
errichtet
von außen abgenommen
dauerhaft genutzt
und über Jahre hinweg nicht kontrolliert oder beanstandet.

Diese Praxis schuf bewusst eine rechtliche Grauzone, die faktisch eine Wohnsiedlung entstehen ließ - ohne klare planungsrechtliche Einordnung.

Jahrzehntelange Verwaltungspraxis: Kenntnis, Duldung, Mitwirkung

Der Bruch: Flächennutzungsplan und Rückstufung zur Grünfläche

Mit der Neuauflage des FNP erfolgt nun ein deutlicher Bruch mit dieser Entwicklung. Das Areal wird weiterhin aus Grünflache mit Kleingartennutzung dargestellt - obwohl:

die bauliche Realität dem widerspricht
die genehmigten Gebäude nicht dem BKleingG entsprechen
und die Stadt diese Entwicklung selbst ermöglicht hat.

Planerisch bedeutet dies:

eine Rückentwicklung eigener Entscheidungen,
eine Verlagerung der Verantwortung auf die Eigentümer,
und die Grundlage für zukünftige Eingriffe bis hin zur Rückentwicklung.

Warum diese Entwicklung heute zentral ist

Die Geschichte des Areals zeigt klar:

Die heutige Situation ist kein Rechtsbruch einzelner
Sie ist das Ergebnis staatlichen Handelns und Unterlassens über Jahrzehnte
Planung darf diese Realität nicht ignorieren

Wer heute über die Zukunft unseres Areals entscheidet, muss sich auch zur Vergangenheit bekennen. Diese Erkenntnis ist der Ausgangspunkt unseres Handelns als Bürgerinitiative - und der Grund warum wir nicht allein auf Planungsverfahren vertrauen, sondern zusätzlich eine rechtliche Klärung anstreben.